İki sene öncesine kadar , bana soranlara ”gayrimenkul alın , paranız yetmiyorsa ortak alın ”diyordum. Bu gün durum değişti : Pandemi , inşaat maliyetlerindeki artış ve konut arzında azalma ile kara para aklama süreci , gayrimenkul fiyatlarında balona yol açtı.
2017 yılını temel yılı olarak 100 alırsak, 2022 temmuz ayında ;
-TÜFE endeksi ; 323,1
-TCMB Konut fiyat endeksi ; 507,6
– Gram altın fiyat endeksi ; 686,7
-Dolar/TL endeksi ; 480,1 oldu.
2017 den 2022 Temmuz ayına kadar geçen beş sene 1 ayda ; enflasyon 3 kattan biraz fazla artarken , konut fiyatları 5 kat artmış.
Pandemi bitti , ama kur artışı ve maliyet artışı devam eder ; kara para aklama da seçimlere kadar devam eder.
Bundan sonra eğer ikamet etmek için değilse , konut almak artık rasyonel görünmüyor.
Hükümet’in TOKİ sosyal projesinde , 2023 seçimleri için üç hedefi olduğu anlaşılıyor. Birisi ; taraf kazanmak, İkincisi ise bütçeye gelir sağlamak ve bütçe açığını düşürmek; üçüncüsü ekonomiyi canlandırmak .
Olaya TOKİ açısından bakarsak ; Hükümet öteden beri TOKİ’ yi kullanarak inşaat sektöründe piyasayı bozdu. Görevi sosyal konut yapmak iken, lüks konut yaparak bazı müteahhit zengin etti ve bu yolla piyasada haksız rekabet yarattı.
Oysaki , sosyal konut denilince ya devlet mülkiyetindeki konut ucuz kira ile veya bedava tahsis edilir. Yada ihtiyaç sahiplerinin konut alımına devlet destek verir.
20 yıldır , TOKİ devrede ve inşaat sektöründe durgunluğa neden oldu.
2021 den 2022 ilk yarısına kadar geçen 6 çeyreğin beşinde inşaat sektörü daraldı.
TOKİ konutlarına gelince ;
Sosyal konut için ödenecek taksitler, ocak ve temmuzda memur maaş zammına göre yılda iki kez artırılacaksa , konut alacaklar için ayrı bir risk oluşuyor. Çünkü Maaşlara her zaman enflasyon kadar düzeltme yapılmıyor. Bazen refah payı olarak büyüme oranı kadar da ilave artış sağlanıyor. Bu durumda TOKİ’ den konut almak enflasyon üstünde ilave yük getirir.
Büyüme dışında Maaşlara orantılı artış ,satın alma gücü olarak ilave külfet getirmez. Diyelim ki maaş 9 bin lira ve üçte biri 3000 lira konut taksidi ödeyen birisi , enflasyon ve maaş artışı sonucu maaşı 90 bin lira olursa ve taksitlerde 30 bin liraya çıkarsa , reel – satın alma gücü olarak değişen bir durum olmaz.
Eğer enflasyon düşüş eğiliminde ise , bankalardan sabit faizle kredi almak yerine TOKİ’den konut almak daha uygun olur. Tersine enflasyon artış yönünde ise Bankadan sabit faizle kredi alıp , konut almak daha uygundur.
Bir başka sorun , TOKİ bu konutları bitirir mi ?
Bu şartlarda eğer mutlaka TOKİ sosyal konut projesinden yararlanmak isteyenler için , arsa alıp en az beş yıl elinde tutmasını öneririm.