Pandemi dönemimde tam kapanmanın kalkmaya başladığı dönemde kiralardaki engellenemeyen yükselişe yüzde 25 hududu ile yara bandı çekilmişti. Sonun kaldırılmasıyla yine yükselişe geçen konut kiralarında eski kiracıların ödedikleri kira ile piyasa kiraları ortasındaki makas düzgünce açıldı.
TÜİK’in yenilenen yahut devam eden kiraları baz alarak açıkladığı gerçek kira artış oranı Şubat 2025’te yüzde 97 olarak gerçekleşti. Sarı sayfanın kiralık ilanlarından alınan datalarla hazırlanan rapora nazaran ise bir yılda yüzde 42 artış gerçekleşti.
Böylelikle mukavele kiraları, yıllık yüzde 39,5, son 12 aylık TÜFE ortalamalarına nazaran yüzde 53,8’lik enflasyonu da aştı.
ESKİ KİRACIYA BOŞ KONUTUN İKİ KATI DÜZELTME
Konut piyasasındaki son durumu Dünya’dan Hamide Hangül’e aktaran İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortak Dr. Ahmet Büyükduman, kira piyasasında enteresan gelişmeler yaşandığını, kontrat kiraları ile piyasa kiralarının zıt tarafta açıldığını belirterek, kira ilan fiyatlarındaki artışın yüzde 42’lik oranla enflasyona yakınsadığını söyledi.
Bugün piyasada boş konut tutanların, mevcut kiracılardan daha ucuza oturabildiğini vurgulayan Büyükduman, boş konut kiralarında enflasyona yakın yüzde 42’lik bir artış yaşanırken, gerçek kiralarda ise yüzde 100’e yakın bir artış görüldüğünü belirtti.
Büyükduman, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Bu nasıl oldu? Kira artışında yüzde 25 hududunun kaldırılmasıyla kiralarda bir düzeltme hareketi başladı. Yani mevcut, devam eden kontratlı kiralar, piyasa kirasına yakınlaştırılmaya, uyumlaştırılmaya çalışılıyor. Zira artış sonuyla geride kaldılar piyasaya nazaran, artık onun düzeltmesini yapıyorlar mukavele kiralarında. Bunun da tesirlerini görüyoruz. Örneğin, kontratlı kiralar için TÜFE’nin alt kalemi olan gerçek kirada yıllık artış yüzde 100’e yakın.
Bir öbür gösterge daha var, o da Merkez Bankası’nın perakende ödeme sistemleri. Orada ödenen kirada yıllık ortalama değişim yüzde 90. Bu bize şunu söylüyor: Mevcut kontratlar önemli ölçüde artıyor. Fakat öbür taraftan, piyasada kiralık boş konutlarda enflasyon kadar bir artış var. İstanbul’da konutların ilan kiralarındaki artış yüzde 42 düzeyinde, yani enflasyona yakınsadı. Kontrat kiraları, piyasa kiralarını aşmış durumda şu anda.”
MAYIS’A KADAR BÖYLE
Piyasa ve mukavele kiralarına yönelik bir örnek de veren Büyükduman, “Diyelim ki geçen yıl 10 bin liraya konut kiraladınız, bu yıl piyasa kirası 14 bin lira. Ama kira artışları 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapıldığından kontrat kirası da 15.600 lira oluyor, lakin birebir konutu piyasada 14 bin liraya bulabiliyorsunuz” dedi.
Bu durumun bir mühlet daha devam etmesini beklediğini lisana getiren Büyükduman, “Nisan-mayıs başına kadar bu biçimde sürer, sonra tekrar kira fiyatlarının hareketleneceğini düşünüyorum” değerlendirmesi yaptı.
HIZLI YÜKSELİŞ ÖDEME GÜCÜNÜ ETKİLİYOR
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, şu değerlendirmelerde bulundu: “Kiralardaki artış geri gelmeye başlayacaktır bir müddet sonra. Bunun öncü göstergesi de kiralık ilanlarındaki geri çekilme, yani artış oranlarının azalması.
Benim beklentim makasın açılmaması tarafında olur. Şubat ayı enflasyon verisinde konut enflasyonu yüzde 70,81 düzeyinde gerçekleştiğini görüyoruz. Bu sayının önümüzdeki aylarda azalmasını beklerim. Zira yakın geçmişte kira sayıları çok süratli ve yüksek oranda artması nedeniyle gelinen düzey prestijiyle kirayı ödeyebilecek kesitin giderek sınırlandığını düşünüyorum.
2025 yılı için kira rakamlarında sürdürebilir kiracı ve kira sayısının belirleyici olacağını düşünüyorum. Bunun da öncü göstergesi kiralık ilan rakamlarındaki artışın sınırlanması, yani birebir formda artsaydı ilan kiraları da tıpkı oranda artardı. Lakin kiralık ilan rakamlarındaki artış daha sınırlı. Kira kontrat mühletleri de yüklü ocak ve şubat aylarında olduğunu düşünürsek, yenileme artışları da bir müddet sonra yavaşlayacaktır.”