KİMLER HAREKETE GEÇMELİ?
İlk adım risk tespiti. Pekala kimler binasında bu çalışmayı yaptırmalı?
1999 Marmara zelzelesi yapı kesimi için milat oldu. Bu zelzeleden sonra zelzele yönetmeliği, yapı kontrol kanunu hazırlandı, inşaat materyallerine standartlar getirildi. Bu nedenle 2000 yılı öncesinde yapılan yapılar büyük soru işareti yaratıyor. Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa, hazır beton kullanılmadıysa, bina kolon ve kirişlerinde çatlaklar varsa, bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları varsa, yapı dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali bulunuyor.
YENİ BİNA YÜZDE 100 İNANÇLI DEĞİL
Tüm bunların yanında Maraş zelzelesinde korkutucu bir tabloyla karşılaştık. Yönetmelik sonrası yapılan, hatta bir-iki yıllık binalar da yıkıldı. Bu nedenle 1999 öncesi büyük risk lakin sonrası da sıkıntısız denilemez. Şayet binanızda bir çatlak varsa ya da vaktinde sorgulamadan alım yapıldıysa, kurumsal bir inşaat firması değil yeni ve küçük ölçekli bir müteahhit binayı inşa ettiyse risk tespiti yaptırmanızda yarar var.
NEREYE NASIL MÜRACAAT YAPILIR?
Yapı güvenliğini öğrenmeniz için iki seçenek var.
İlk seçenek risk tespiti. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırılabilirsiniz. Lisanslandırılmış kurumların listesi Bakanlığın internet sitesinde yer alıyor. Risk tespiti için tek bir hak sahibi süreci başlatabiliyor. Maliklerden biri dilekçe, tapu durum dokümanı ve kimlik fotokopisi ile kelam konusu kurum ve kuruluşlara başvurabilir. İncelemeler sonucunda riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum tarafından Bakanlık Vilayet Müdürlüğü’ne bildiriliyor.
YIKILIR KORKUSU VAR
İkinci seçenek ise ‘deprem dayanıklılık raporu’ hazırlatmak. Binada yaşayanlar özel bir şirkete başvurup ortalama 1 hafta, 10 günde binasının durumunu görebiliyor. Bu seçenekte çıkan sonuç kamu yetkililerine gitmiyor, yalnızca o binada yaşayanlarla paylaşılıyor. Konutunun riskli çıkması durumunda çabucak yıkılmasından çekinenler maalesef bu yolu tercih ediyor.
Fotoğraflar: Levent KULU / Murat LATİFE / DHA
İstanbul Büyükşehir Belediyesi de müracaat halinde, 2000 öncesi inşa edilen yapılarda fiyatsız olarak ‘hızlı tarama’ yapıyor. Çalışma ön inceleme niteliği taşıyor, sonuçları mesken sahipleriyle paylaşılıyor. Lakin dönüşüm yapılması isteniyorsa bakanlık yetkili kurumlara müracaat kaide.
HASARLI ÇIKARSA NE OLUR?
Yapınız riskli çıkarsa hem tapuya işleniyor, hem de size bildiri ediliyor. Bu tebligatta riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren 60 günden az olmamak üzere belirlenen mühlet içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtiliyor. 60 günlük mühlet tebligattan sonra ya da itiraz kelam konusu ise itiraz sürecinin sona ermesinden sonra işliyor. Riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamışsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek müddet tanınıyor.
ELEKTRİK SU KESİLİYOR
Bu mühlet sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması isteniyor. Riskli yapıların beşerden ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma süreçleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti dayanağı ile idarece yapılıyor yahut yaptırılıyor. Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça yahut vilayet müdürlüklerince yıkılıyor yahut yıktırılıyor. Masraflarından malikler payları oranında sorumlu oluyor.
YENİDEN ÜRETİM SÜRECİ RİSKİ BİLEREK YAŞIYORUZ
İşte en problemli basamak bu. Türkiye’de dönüşüm yüklü olarak kat karşılığı inşaat modeliyle ilerliyor. Yani vatandaş bir firma buluyor ve pazarlık başlıyor. Firma hak sahiplerine verdikleri hisse dışında kendilerine kalan kısmı satarak işi finanse ediyor. Şayet bu hisse kâfi değilse vatandaş borçlanıyor. Birçok vakit konutu dönüşüme giren kişi bu borçlanmayı kabul etmiyor. Kimi vakit maddi imkânsızlıklar, kimi vakit da riski ciddiye almama nedeniyle dönüşüme aralı duruluyor. Şayet bina için yıkım kararı da yoksa vatandaş riski bilerek yaşamaya devam ediyor. İşte bu nedenle hususun uzmanları artık Türkiye’de kentsel dönüşümde yeni modellerin geliştirilmesi gerektiğini belirtiyor.
TESPİTİN MALİYETİ NE KADAR?
Yaşanan felaket sonrasında birçok vilayette risk tespiti talepleri arttı. Görüştüğümüz firmalar 2-3 gündür telefonların susmadığını söyledi. Gelelim maliyetlere… Bu alanda standart bir liste yok. Görüştüğümüz bakanlık yetkili bir kuruluş 10 kata kadar maliyetin 10 bin lira olduğunu belirtti. Öteki bir firmaya, taban artı 14 katlı ve 60 haneli bir Bina için fiyat sorduğumuzda 75 bin lira cevabını aldık. Kat sayısı arttıkça sayıların yükseldiğini belirten yetkili şunları söyledi: “Dönüşüme girecek bir binada yalnızca taban ve bodruma bakıyoruz ve fiyatı 6 bin 500 lira. Ancak yüksek katlı yapıda her katta karot örneği alıyoruz. Bu da fiyat artışına neden oluyor.”
Acının merkezi 10 vilayette ise karadan ve havadan hasar tespiti yapılmaya devam ediliyor. Vatandaşlar adres ve TC kimlik numaralarını girerek, ‘e-Devlet’ üzerinden ya da ‘hasartespit.csb.gov.tr’ adresinden konutlarının hasar durumlarını görebiliyor.
HANGİ TAKVİYELER VERİLİYOR?
Evi dönüşüme giren vatandaşlar için kamu tarafından sağlanan dayanaklar şöyle:
KREDİ: Meskeni dönüşüme girecek vatandaşlara verilecek kredilerde üst limit ve faiz dayanağı 2022 yılında iki kere arttırıldı. Son yapılan değişiklikle, konut imal ve edinme kredileri ile işyeri imal kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi. Konutunu yıkmak yerine güçlendirmek isteyenler için güçlendirme kredisi 160 bin liradan 240 bin liraya çıktı. Faiz dayanağı de 400 baz puandan 600 baz puana yükseltildi. Böylelikle Bakanlığın faiz takviyesi oranı güçlendirme ve konut kredilerine aylık 0.50 puan oldu. Yani vatandaş aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılayacak. Geçmişte bir hak sahibi ismine faiz dayanağı sağlanacak toplam kredi fiyatı 2 milyon liraydı, düzenleme ile 3 milyon liraya çıkarıldı.
KİRA: Riskli yapıda maliklere aylık, kiracılara defaten kira yardımı yapılıyor. Vilayetlere nazaran değişmekle birlikte kira yardımı 1.000 lira ile 1.500 lira ortasında değişiyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor. Kiracılar ise defaten 2 bin lira ile 3 bin lira ortasında takviye alabiliyor.
HARÇ: Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi üzere harçlardan muafiyet sağlanıyor.
KDV: Vatandaş müteahhitle kat karşılığı muahede yapmadan konutunu kendi dönüştürürse yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyor.